Herança com imóvel sem escritura ou registro: como fazer o inventário?

Essa é uma das situações mais comuns no interior da Bahia: a família vai abrir o inventário e descobre que a casa onde o falecido morou por décadas não tem escritura registrada. Existe apenas um "contrato de gaveta", um recibo antigo ou nada além da posse. A boa notícia: há caminho jurídico para resolver.

Por que o registro importa tanto?

No Brasil, vale a regra: só é dono quem registra. Sem o registro da propriedade na matrícula do imóvel, o bem formalmente não pertence ao falecido, e o cartório ou o juiz não conseguem transferi-lo aos herdeiros na partilha. É por isso que a regularização precisa ser tratada junto com o inventário, e não deixada para depois.

As situações mais comuns (e a solução para cada uma)

• Contrato de gaveta: o falecido comprou o imóvel, pagou, mas nunca passou a escritura. É possível buscar a chamada adjudicação compulsória ou a escrituração com os vendedores originais (ou seus herdeiros), formalizando a compra antiga.
• Posse de longa data sem documento: quando a família ocupa o imóvel há muitos anos com ânimo de dono, a usucapião (judicial ou extrajudicial, em cartório) pode transformar a posse em propriedade registrada.
• Imóvel rural sem georreferenciamento ou CAR: propriedades rurais exigem regularizações específicas (ITR, CCIR, georreferenciamento) antes da transmissão.
• Escritura lavrada mas nunca registrada: caso mais simples: leva-se a escritura ao Registro de Imóveis, paga-se os emolumentos e regulariza-se a matrícula para então partilhar.

Dá para fazer o inventário mesmo com o imóvel irregular?

Sim, e muitas vezes é o recomendado. Estratégias que usamos na prática:

• Inventariar os direitos possessórios: quando a propriedade formal ainda não existe, é possível partilhar os direitos de posse e aquisição sobre o imóvel, protegendo os herdeiros desde já.
• Sobrepartilha: o inventário é concluído com os bens regulares, e o imóvel pendente entra depois, em sobrepartilha, quando regularizado. Isso evita travar contas bancárias e outros bens por causa de um único imóvel.
• Usucapião em nome dos herdeiros: em alguns casos, os próprios herdeiros somam o tempo de posse do falecido ao seu e ajuizam (ou fazem em cartório) a usucapião diretamente.

A escolha errada aqui custa caro: pagar ITCMD sobre um bem que ainda nem pode ser transferido, ou travar o inventário por anos. Por isso o diagnóstico inicial é decisivo. Entenda também quanto custa cada etapa do inventário na Bahia.

Documentos que ajudam a provar a propriedade ou a posse

• Contratos particulares de compra e venda, recibos e comprovantes de pagamento antigos;
• Contas de água, luz e IPTU em nome do falecido ao longo dos anos;
• Declarações de imposto de renda mencionando o imóvel;
• Testemunhas vizinhas que confirmem a posse mansa e pacífica.